zumba

Poiché il mercato immobiliare, pur ponendosi in una configurazione distante da quella che si otterrebbe se valessero le condizioni per cui si potrebbe parlare di mercato perfetto, non è composto da individui totalmente sprovveduti, tipicamente è sempre opportuno domandarsi quali insidie possa nascondere un prezzo ritenuto particolarmente appetibile.
È esattamente ciò che ha pensato un mio amico stamattina, quando mi ha inoltrato via WhatsApp un annuncio relativo a una villetta a Botticino messa in vendita alla modica cifra di 89˙000 euro, che gli era stato inoltrato da un’amica con la nota “questa è TOP! 200 mq, ma non capisco perchè costa così poco, sentili per capire…”, per poi scoprire poco dopo che prima di abitarla sarebbe stato più conveniente demolirla e ricostruirla che ristrutturarla.

Tempo fa (parliamo di circa un anno e mezzo, forse due) un project manager di una grossa impresa edile con cui ero (e sono tuttora, anche perché lo considero un amico) in contatto mi telefona, parlandomi di un investimento immobiliare che intenderebbe effettuare. Di fatto, l’idea sarebbe quella di acquistare una porzione di villetta bifamiliare, ristrutturarla dividendola in due, e poi rivendere le due unità.

Attivo il pacchetto di consulenze gratuite che riservo ai clienti platinum, e lo accompagno dunque in agenzia immobiliare, dove chiedo all’agente che si occupa della vendita di domandare all’attuale proprietario di fornire una serie di documenti necessari all’espletamento delle verifiche di conformità urbanistica. Nel frattempo, verifico le norme urbanistiche locali, notando come l’edificio ricada all’interno del perimetro dei cosiddetti Nuclei di Antica Formazione (centro storico).

Chiunque, anche solo per sentito dire, sa che un edificio ubicato in centro storico, tendenzialmente, non può essere trattato come se si trattasse dell’abitazione posta accanto alla stalla in calcestruzzo armato prefabbricato di inizio anni ’60 di zio Valerio, che, tra una superfetazione e l’altra, metterebbe a disagio qualsiasi osservatore che tentasse di trovarvi una coerenza architettonica, ignaro di quanto, in certi contesti, la funzionalità (spesso unita a un certo estro ingenuo) cancelli ontologicamente l’estetica; ma in questa storia non c’è chiunque; non c’è nemmeno zio Valerio, inconsapevole ma timorato; in questa storia c’è un committente megalomane, intransigente e visionario, che si affida a un professionista sbrigativo, incauto e approssimativo.
Sì: io vengo ringraziato e messo in disparte quando pronuncio certe eresie (bestemmie?) che mai nessun pellegrino in cammino lungo il sentiero di fede che conduce al Dio Mattone vorrebbe che giungessero alle sue orecchie; parole come “oneri di costruzione” e “monetizzazione degli standard urbanistici previa verifica della reale disponibilità da parte dell’Amministrazione” (perché naturalmente non stiamo parlando di un villaggio nel deserto, ma di un piccolo comune di origine medievale che si affaccia in parte su un torrente alpino e in parte sul lungolago, in cui occupare il posto auto sbagliato può far riaffiorare vecchie faide offuscate dallo scorrere del tempo, e, tra l’altro, dopo la sentenza del Consiglio di Stato Sez. IV n. 644/2013, anche l’Amministrazione deve prestare attenzione a non apparire di manica troppo larga).
Ok, capita; accusato il colpo basso si va avanti.

Senonché, arriviamo ad aprile 2026.
«Ah, anche artista?». No: non dev’essere questa la frase che ha esclamato il funzionario comunale quando una mattina, come di consueto, è passato di fronte a quella villetta storica per recarsi in municipio a svolgere i soliti, soffocanti adempimenti burocratici, e ha notato due uomini su un ponteggio, intenti a decorarne la facciata con dei blocchetti di pietra calcarea che gli venivano passati da un uomo a terra.
Il funzionario comunale capisce in un attimo di dover gestire la straordinarietà: esiste dramma dalla portata emotiva più ampia per chi ha impostato la propria intera esistenza sulla certezza dell’abitudine? A maggior ragione, quando ciò avviene prima della terza pausa alla macchinetta del caffè (circostanza che immagino si verifichi tra le ore 10:15 e le ore 10:45 di ogni mattina qualunque)?

Ricevo la fatidica chiamata, e tutto in pochi istanti mi diventa subito chiaro:
– sono stati rifatti tutti gli impianti, tutti i serramenti, tutte le finiture, e, come se tutto ciò non fosse di per sé sufficiente a qualificare l’intervento come ristrutturazione, è stata anche modificata la distribuzione dei locali. Il tutto sotto CILA;
– il locale destinato a bagno dell’unità posta al piano terra era una cantina, e dunque entro la CILA è stato ricompreso un cambio di destinazione d’uso in centro storico;
– trattandosi di edificio storico, accatastato con estremo ritardo a metà degli anni ’80, il progettista avrebbe quantomeno potuto risalire al primo accatastamento per verificare se, fortuitamente, tale cantina fosse stata ricompresa nell’abitazione principale (molto improbabile, ma almeno avrebbe potuto dichiarare qualcosa di certo, anziché basarti sulle sensazioni); ovviamente di accesso agli atti non se n’è nemmeno parlato;
– in tutto ciò, la normativa sulla verifica dei consumi energetici non viene nemmeno presa in considerazione; alla data della telefonata, nessuno aveva contezza in riferimento alla fattispecie dell’intervento sotto tale profilo. Riqualificazione? Ristrutturazione importante di secondo livello? Ristrutturazione importante di primo livello? Ma chi cazzo se ne importa? Nulla di tutto ciò è citato nel Credo al Dio Mattone, quindi sicuramente non servirà.

Riunione con committente e progettista.
Progettista: «Il funzionario mi chiede di depositare una SCIA in sanatoria».
Gli spiego che ciò non sia possibile: quello è un accertamento di conformità ex art. 36 da manuale.
Pensandoci, se oggi dovessi scegliere un esempio banale per consentire a un interlocutore non ferrato di comprendere quando si ricada ancora nell’art. 36 dopo le modifiche apportate al D.P.R. 380/2001 da Salvini, lo utilizzerei proprio come esempio: «C’era quell’immobile, in centro storico, per il quale è stata depositata una CILA di cui è stata dichiarata l’inefficacia perché gli interventi portavano a un organismo edilizio pesantemente diverso dal precedente, e decadeva la qualificazione di manutenzione straordinaria. In più, c’era un cambio di destinazione d’uso».
Propongo comunque una soluzione lineare: «A mio parere sarebbe opportuno che andassi a parlare col funzionario il prima possibile, perché lui è un pubblico ufficiale, e trovandosi di fronte a un reato edilizio avrebbe l’obbligo di denunciarlo alla procura della Repubblica per non integrare il delitto di cui al 361 c.p., e parliamo di un piccolo comune in cui tutti si guardano nel culo gli uni con gli altri e in cui le voci girano in fretta. A mio parere, va presentata SUBITO una SCIA in sanatoria relativa a tutti i lavori di ristrutturazione, escludendo il cambio di destinazione d’uso e la divisione degli alloggi. A quel punto anche il funzionario sarebbe protetto, e allora potresti richiedere un permesso di costruire per cambio di destinazione d’uso in centro storico con divisione delle due unità immobiliari, che ovviamente richiederà parecchio tempo, tra calcolo degli oneri, monetizzazione, commissione edilizia ed emanazione del provvedimento».

Noto, col solito disappunto, quanto oggi la linearità di pensiero non piaccia affatto; d’altro canto, ci troviamo nel mondo dell’appropriazione culturale: dalle bandiere-simbolo sventolate per strada senza consapevolezza identitaria, alla retorica delle narrative di rivendicazione in assenza di appartenenza. La sublimazione del sé-individuo nel sé-comunitario, che comporta senz’altro un minore sforzo cognitivo, ma in cambio della dissoluzione del proprio pensiero critico; ma in fin dei conti, a chi importa davvero, quando si può allegramente “gioire” al corso di zumba? La deresponsabilizzazione come stile di vita, accompagnata dall’inevitabile mediocrizzazione collettiva (al punto da essere accettata quale categoria normativa degna di rispetto, anziché contrastata, dallo stesso potere costituito).

Il progettista redige dunque la SCIA in sanatoria, e a me viene chiesto di predisporre la relazione di calcolo sui consumi energetici (quella volgarmente chiamata “Legge 10”), e, notato che per fortuna – stante il fatto che il progettista non si fosse preoccupato di questo aspetto – l’ampliamento non supera l’incremento del 15% del volume riscaldato dell’edificio (che renderebbe obbligatorio trattare come nuova costruzione la zona assoggettata al cambio di destinazione d’uso ai sensi del paragrafo 1.3 dell’Allegato 1 ai decreti requisiti minimi – sia quello attualmente in vigore, approvato con D.M. Ambiente del 26/06/2015, sia quello che diverrà cogente a partire dal 03/06/2026, approvato con D.M. Ambiente e Sicurezza Energetica del 28/10/2025), faccio buon viso a cattivo gioco, e inizio a predisporre la relazione senza preccuparmi troppo (in fin dei conti non ho alcuna responsabilità in riferimento alla correttezza del titolo abilitativo).

Mercoledì, dopo essersi recato in comune con la SCIA in sanatoria (trascorse tre settimane dall’evento), il progettista mi telefona e, in modo estremamente professionale, mi riferisce quanto segue:
– «Il funzionario comunale ora vuole il permesso di costruire [accertamento di conformità ex art. 36 n.d.r.]».
– «Sappi che io di solito non lavoro così, ho proprio sbagliato a fidarmi del committente».
Sì: secondo lui la colpa è del committente. E in quale condotta si sostanzierebbe questa colpa? Nell’aver chiesto ai muratori di decorare la facciata di un immobile in centro storico che affaccia sulla strada principale (oserei dire: l’unica strada percorribile dalle automobili; una scelta tutt’al più incauta, per quanto in buona fede), perché in caso contrario, in assenza di tale disposizione alle maestranze, il funzionario comunale non avrebbe notato nulla. Nella sua personale interpretazione dei fatti, lui che ha depositato una CILA anziché un permesso di costruire, per poi convincersi anche di fronte all’evidenza delle norme di legge (che gli ho letto in diretta telefonica) che sarebbe stata sufficiente una SCIA in sanatoria per risolvere la situazione, ha commesso un solo errore: quello di fidarsi del committente.

Il mondo là fuori è questo: il nulla dietro la facciata (ma rivestita con pietra di fiume).